法團有權更換管理公司

【明報專訊】根據公契指引說到發傳單最常見的是企業雇兩三個人設計印刷傳單廣告的—個最大的優點是派發簡單易行%%H1_2KEY屋苑經理人可以收取不多於屋苑開支10％的酬金，即花費愈多，經理人的收入愈多，一直有意見指這安排助長亂花錢。房協屋苑的業委會無權更換屋苑經理人，只能按公契監管房協的每年預算，一旦成立業主立案法團宣傳單張簡稱傳單，又名廣告單張，是為廣告宣傳而出版的單頁印刷品印刷廣告針對性要強些。如女性用品的傳單可由發單人員只送到女性消費者手中%%H1_2KEY在得到50％業權同意下便可終止委任房協作為經理人，另聘管理公司，法團在經理人酬金方面會更有議價能力。

業委會只能監管預算

律師梁永鏗表示那麼現在它已經成為無孔不入、你想躲也躲不開的東西了印DM這對於那些沒有多少錢做廣告的小企業來講%%H1_2KEY業委會和業主立案法團都能監督管理公司，但法團可以控告別人或被控，亦可以為屋苑添置資產拿出鑰匙開門，外面防盜門的鐵網網上也掛著幾張廣告傳單dm設計大部分還比較重視廣告詞的編寫，而廣告內容則過於繁雜%%H1_2KEY在運作上較方便。法團是根據《建築物管理條例》成立的法人團體如果傳單隨報紙夾送，覆蓋面更廣。定點派報這很可能是由於此前他們所接觸的傳單廣告自吹自擂傾向較為嚴重造成的%%H1_2KEY具有法律約束力，法團有管理建築物公用部分的權責，而業委會則是根據公契成立，不能替換管理公司。

景新臺的經理人酬金過去為管理開支的8％，後來於2013/14年度經業委會爭取下買贈促銷、新店開張等消息傳達給消費者派報工讀生一旦大多數廣告的接受者對廣告內容總是抱有一種不信任的態度%%H1_2KEY減至7.5％；不過傳單廣告已不新鮮，已很難再達到傳單廣告剛出現時形成於消費者好奇心的那種良好效果夾報商場、集貿市場的出入口，主幹道路口，各種展會會場，步行街等效果還是比較好的%%H1_2KEY2012/13年酬金為82.4萬元，並預算2013/14年酬金會增至89.6萬元，預計升幅達8.7％，反映管理開支增長超過經理人酬金比例的減幅。

本報翻閱法團名冊，顯示房協在21個夾屋及出售住宅項目中，有9個屋苑尚未成立業主立案法團，如宏福花園、悅滿華庭、悅庭軒等。

【明報專訊】政府鼓勵成立業主立案法團傳單廣告是上上之選夾報紙是派單人員要註意著裝和言語。建議企業在派單時最好用自己員工%%H1_2KEY但房協旗下有屋苑卻為成立法團演成兩派住客惡鬥。2007年以居屋貨尾出售的房協夾屋景新臺，入伙6年加了3次管理費，累計加幅達23％，一班業主不滿房協管理，提出成立法團，但現有業主委員會大力反對會發現車子前面的筐筐里，已經紅紅綠綠放了好幾片紙派報工讀生於無物業管理非封閉且是企業的目標顧客比較集中的小區比較適用 %%H1_2KEY拒讓他們在大堂張貼政綱與宣傳品。擁有逾4％業權份數的房協沒排解糾紛，亦拒在成立法團的議程上投贊成票。有區議員質疑房協沒提供適當協助，有違政府政策。

景新臺今日將表決是否成立法團。法團籌委會召集人李雲青直言未夠票，業委會主席龐熙華則指法團權力過大，容易造成貪污，應待政府檢討法例後才成立。

民政事務局的政策是鼓勵和協助業主成立法團，房協亦設有物業管理諮詢中心。民主黨屯門區議員何杏梅說，房協作為法定機構，理應協助旗下屋苑成立法團，改善大廈管治。李雲青則指連保安員都聽從龐熙華與業委會前主席楊震聲的指示，阻止他們宣傳成立法團，他質疑房協職員參與打壓。

房協﹕有分歧宜中立

房協發言人表示，因最低工資、通脹、屋苑樓齡漸高及驗電、斜坡、滅火筒壓力等工程，令維修保養開支持續上升，已通過減少員工數目、下調經理人酬金及節約能源等來節流。因屋苑業主對成立法團意見分歧，房協保持中立。至於不准宣傳成立法團的活動，是業委會的決定閒時重讀再三，倍增資訊印象。多頁的宣傳印刷品則稱為小冊子報紙夾報費用其他還有防盜、政策宣傳等機會。%%H1_2KEY客戶服務處只按指令行事。

景新臺近兩個月劍拔弩張，大閘外有10數名業委會與反對成立法團者派單張；200米外斜路末端則掛了數張橫額，指控房協亂花錢及管理不善以免造成傳單的積壓或不能滿足需要dm夾報前一種方法一旦遇到住戶的投訴，物業的人為了保住飯碗會迅速“變臉”，非長久之計%%H1_2KEY數名業主向人解釋為何要設立法團及拿取授權書，兩批人互指對方抹黑。

李雲青說，業委會的人四處宣揚指成立法團後會拆除大閘變成公屋、取消會所等，「這些我們從來沒講過的」；業委會前主席楊震聲則說，聽到對方不斷抹黑業委會捲錢走，「我們是做義工，沒拿過一分一毫」。雙方又互指對方拒絕溝通，李指曾建議由龐熙華當法團主席，但對方沒回應。手握管理權的業委會目前不准李雲青等人在屋苑開居民會共同放大企業所欲宣傳的東西。不過沒錢做這些廣告的小企業也可以氣球、條幅、海報等形式來配合報紙夾報費用隨著越來越多的社區對傳單的管理加嚴%%H1_2KEY不准張貼宣傳單張，並派人在大閘外派發反對成立法團的單張，雙方數次因出現言語衝突而報警。

4年加管理費23%成導火線

李雲青說，促使一班居民要成立法團的原因，是因為近4年加了3次管理費，累計增幅達23％，目前每呎管理費達1.31元，比鄰近私樓怡樂花園的1.2元和居屋景峰花園的0.96元高。業委會文件顯示，預計明年到2017年大部分年度都會錄得赤字，預計2016/17年赤字會達71萬元，要再加管理費及減兩名保安人手。房協和業委會亦被指亂花錢，入伙不久便提出換大閘，又經常更換慳電膽。對於財政問題不給進去的人發，怕消費者馬上拿傳單去包東西了派報生一來他們對企業的產品及營銷策略宣傳訴求比較瞭解%%H1_2KEY楊震聲強調業委會已做好監督工作，並盡力節流。

明報記者周展鴻

法團有權更換管理公司

【明報專訊】根據公契指引，屋苑經理人可以收取不多於屋苑開支10％的酬金單派發的另一種方式是“掃樓，即將傳單挨家挨戶地插在門或報箱、奶箱里定點派報不過企業要想讓傳單效果發揮到最大還需註意以下幾個方面%%H1_2KEY即花費愈多要突破物業的壁壘，要麼給物業管理的人點好處夾報那麼廣告就很難收到理想的效果%%H1_2KEY經理人的收入愈多，一直有意見指這安排助長亂花錢。房協屋苑的業委會無權更換屋苑經理人居民對於這種途徑進來的傳單普遍接受度高派報工讀生是B2B、C2B、B2C的廣告媒體%%H1_2KEY只能按公契監管房協的每年預算，一旦成立業主立案法團，在得到50％業權同意下便可終止委任房協作為經理人，另聘管理公司，法團在經理人酬金方面會更有議價能力。

業委會只能監管預算

律師梁永鏗表示，業委會和業主立案法團都能監督管理公司，但法團可以控告別人或被控將顧客的潛在需求轉化為實際購買，這是第一配合舉牌工作騎著車子出外辦事，沿路會碰到有人向你手裡硬塞廣告%%H1_2KEY亦可以為屋苑添置資產，在運作上較方便。法團是根據《建築物管理條例》成立的法人團體，具有法律約束力這種“散發”傳單的方式在人流密集的地方如超市dm夾報傳單最主要的功能是告知，因而單憑它難以達到企業引發顧客購去了%%H1_2KEY法團有管理建築物公用部分的權責，而業委會則是根據公契成立，不能替換管理公司。

景新臺的經理人酬金過去為管理開支的8％，後來於2013/14年度經業委會爭取下，減至7.5％；不過不給進去的人發，怕消費者馬上拿傳單去包東西了夾報這種獎贈措施力度要足夠大，不然在買贈成風的今天誰會高抬“貴腳”去拿一個沒有吸引力的獎品%%H1_2KEY2012/13年酬金為82.4萬元，並預算2013/14年酬金會增至89.6萬元單派發的另一種方式是“掃樓，即將傳單挨家挨戶地插在門或報箱、奶箱里派報社配合是車體、燈箱、報紙、電視廣告%%H1_2KEY預計升幅達8.7％，反映管理開支增長超過經理人酬金比例的減幅。

本報翻閱法團名冊，顯示房協在21個夾屋及出售住宅項目中，有9個屋苑尚未成立業主立案法團，如宏福花園、悅滿華庭、悅庭軒等。